注目度を増す軍用地(相続税対策にも有効)｜株式会社R-JAPAN

軍用地が選ばれる原因10選

1. 確実に国から安定した賃料が滞納もなく、賃料減収なく得られる
2. 空室リスクという言葉自体が存在しない
3. 管理業務や修繕・リフォーム・広告料といったランニングコストが不要
4. 賃借人（国）の特殊用途や秘匿性の高い利用なので、たとえ土地オーナーであっても口出しはできないが、先方からもクレームが一切ない
5. 地代収入ですので、建物老朽化とは無縁
6. 借主が国ですので、金融機関からの担保評価が高く融資が受けやすい
7. 軍用地専用のローンが組めて、高額融資を低金利で借りられる
8. 借地料（賃料）が定期預金金利の大体3倍程度のペースで上がり続けている
9. 軍用地は用途が1択しかないので、通常の事業用地に比べ、固定資産税評価額が低い（固定資産税・都市計画税が安い）
10. 相続税対策にかなり有効

ここで相続税対策にかなり有効な点を深堀してみましょう。

R-JAPAN情報部の深堀解説《相続税対策に有効な軍用地》！！

• 軍用地は「公用地」になりますので、固定資産税評価額を算出する際には独自の倍率を採用して計算されます。
  すべてではございませんが、通常の事業用地に比べて半額程度になるケースもあります。
• 軍用地が「借地」であることで相続税が低く抑えられています。借地には　土地オーナーの権利である「底地権」と借主（国）の権利である「借地権」が存在します。
  相続税評価額の算出においては、借地権割合を差し引く必要があります。
  軍用地のように使用期間の定めがないケースでの借地権割合は0.4ですので、ただでさえ低い固定資産税評価額から、更に4割差し引かれて最終的な相続税評価額となります。

正にメリットの宝庫である軍用地投資ですが、R-JAPAN情報部では、闇が潜んでいることも捉えました。
まぁ、世の中「完璧！・100％」なことってないですね…。

軍用地が持つリスク

• 単純な表面利回りは平均2～3％前後ですので「ローリターン」であること
• 軍事戦略に用途ですので、将来日本やアメリカの軍事戦略が変更され、返還される可能性を含んでおり「何もない原っぱ」に変貌することもあります。その結果、前述の固定資産税評価の倍率も変わりますので納税地獄に苦労するかもしれません。
  返還後に跡地利用として大規模な施設（ショッピングモールやリゾート施設等）の計画があれば良いですが…
• 金利リスクで薄利か赤字に転落になることも…。日銀が昨年3月にマイナス金利を終了したことで、昨年9月に不動産関連の金利が上がりましたね。今後もこのリスクは付いて回ります。

まとめ

総じて利回りは低いが、超安定的で相続税対策にもかなりの効果を発揮する軍用地投資。
今なお、安定収入と将来の相続税対策を見込んだ長期保有を目指して、軍用地の売り物件を虎視眈々と狙っている投資家さんは決して少なくないです。

皆様ならどうしますか？

弊社は沖縄に3店舗を構えております。軍用地購入の予約はできませんが、ご相談や情報提供は可能です。
これからもR-JAPANをよろしくお願いいたします。